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송도 센트로드 특별매각, 15년 전 분양가+α에 주목
국제업무지구역 직결 오피스·오피스텔·상가

역과 연결되는 입지에 이미 형성된 업무·상업 인프라까지
법인 사옥 매입과 임대수익형 부동산을 동시에 살펴볼 기회

[ 부동산정보신문 취재기자=고아라 기자 ]

부동산 투자에서 중요한 것은 매입가격만이 아니다.

사람이 모이는 위치인지, 기업이 실제로 사용할 만한 공간인지, 주변에 안정적인 업무·상업 환경이 형성돼 있는지를 함께 살펴볼 필요가 있다.

특히 기업 대표가 사옥을 마련하거나 투자자가 수익형 부동산을 선택할 때는 입지와 가격, 임대 운영 가능성을 종합적으로 판단해야 한다.

이런 가운데 인천 송도국제도시 국제업무지구에 자리한 ‘송도 센트로드(CENTROAD)’가 회사보유분 특별매각 조건을 내세우며 관심을 모으고 있다.

이번 매각 안내에서 가장 눈에 띄는 부분은 약 15년 전 최초 분양가에 일정 금액을 더한 수준, 이른바 ‘15년 전 분양가+α’를 강조한 공급조건이다.

2011년 준공된 건물이지만 국제업무지구역 직결 입지와 이미 조성된 주변 업무환경을 갖추고 있다는 점에서 실사용 기업과 투자자가 비교 대상으로 검토할 만하다.

국제업무지구역과 건물이 직접 연결되는 초역세권

송도 센트로드의 가장 큰 경쟁력은 단연 교통 접근성이다.

인천지하철 1호선 국제업무지구역 2번 출구와 건물 지하 공간이 연결돼 있어 일반적인 도보 역세권과는 차별화된 이동 환경을 갖추고 있다.

특히 비가 오거나 눈이 내리는 날에도 외부 보행을 최소화할 수 있다는 점은 출퇴근하는 직원과 외부 방문객 모두에게 유용하다.

기업 입장에서는 직원들의 대중교통 이용 편의성과 고객 방문 접근성을 동시에 고려할 수 있다.

상가 투자자에게도 지하철 연결 동선은 중요한 입지 요소다. 역 이용객이 어떤 경로로 움직이고 어느 지점에서 상업시설과 만나는지 확인할 수 있기 때문이다.

역과 가까운 것과 건물이 역에 직접 연결돼 있는 것은 분명 다른 조건이다.

송도 센트로드의 역 직결 구조가 주목받는 이유다.

약 15년 전 분양가+α, 현재 매각 조건을 비교할 이유

이번 송도 센트로드 특별매각에서 주목할 또 하나의 포인트는 가격이다.

현재 안내 중인 회사보유분은 약 15년 전 최초 분양가에 일정 금액을 더한 수준의 특별 공급조건을 핵심으로 내세우고 있다.

최근 신축 업무시설을 검토하는 법인이라면 신축 매입비용과 기존 업무시설의 매매가격을 비교할 필요가 있다.

사옥을 새로 마련할 때는 단순한 매입금액뿐 아니라 인테리어, 취득 부대비용, 금융비용, 입주 후 관리비까지 함께 계산해야 한다.

이미 준공된 건물을 매입하는 경우에는 실제 공간과 주변 인프라를 직접 확인한 뒤 의사결정을 내릴 수 있다는 장점이 있다.

송도 센트로드는 2011년 준공 이후 시간이 흐르면서 주변 업무시설과 생활 인프라가 함께 형성된 건물이다.

현재 회사보유분의 특별매각 조건이 본인의 예산과 사용 목적에 적합한지는 실제 호실별 공급가격을 확인해 판단하는 것이 좋다.

15년 전 분양가+α를 내세운 특별매각 조건. 이미 완성된 역 직결 입지의 실제 매입가격을 비교해볼 시점이다.

이미 형성된 송도 국제업무지구, 입지의 현재를 살펴보다

개발 초기 지역의 부동산은 앞으로 어떤 시설이 들어설지 예상해야 하는 경우가 많다.

반면 송도 센트로드는 이미 조성된 국제업무지구 안에서 현재의 도로, 교통, 업무시설, 상업시설을 직접 확인할 수 있는 자산이다.

주변에는 국제업무시설과 공공기관, 호텔, 문화시설 등이 자리하고 있으며, 센트럴파크와 아트센터 인천을 비롯한 생활·문화 인프라도 이용할 수 있다.

특히 센트로드 A동에는 연수세무서가 입주해 있다.

공공기관 입주는 방문객과 업무 관련 서비스 수요를 살펴볼 수 있는 요소다. 세무·회계·법률·컨설팅 등 전문서비스 업종과의 입지적 연관성도 검토할 만하다.

또한 송도국제도시에는 삼성바이오로직스, 셀트리온 등 바이오산업 기반이 형성돼 있다.

기업들이 확장하고 산업 생태계가 커지는 과정에서 협력업체, 연구·개발 지원기업, 서비스업체의 업무공간 수요 역시 중요한 검토 대상이 된다.

다만 산업시설 확장이 특정 건물의 임차 수요 증가로 반드시 이어지는 것은 아니므로 실제 임대 현황을 확인하는 과정이 필요하다.

송도 센트로드의 가치는 미래 개발계획만이 아니라 지금 이용할 수 있는 업무환경과 주변 상권을 바탕으로 살펴볼 수 있다는 점에 있다.

법인 대표라면 주목할 오피스, 임차에서 사옥 보유로

송도 센트로드 오피스는 기업의 본사 이전과 지사 설립, 업무공간 확장을 검토하는 법인에게 눈여겨볼 만한 상품이다.

관계자에 따르면 B동 오피스는 SRC 구조를 적용한 업무시설로, 기둥식 설계와 업무공간 구성의 유연성을 장점으로 내세우고 있다.

기준층 전용률은 약 51.7%, 천장고는 약 2.7m로 안내돼 있다.

실제 사용 가능한 공간의 면적과 구조는 사옥 매입에서 중요한 요소다.

직원 업무공간과 대표실, 회의실, 상담실 등을 배치해야 하는 기업이라면 단순한 계약면적보다는 전용면적과 실내 구조를 함께 확인하는 것이 합리적이다.

또한 임차 사무실을 장기간 사용하는 기업이라면 매월 지급하는 임대료와 사옥 취득에 필요한 자금을 비교해볼 수 있다.

사옥을 직접 보유하면 기업의 장기적인 공간 사용 계획을 수립하는 데 도움이 될 수 있지만, 취득세와 유지관리비, 금융비용 및 향후 매각 가능성까지 함께 고려해야 한다.

송도에서 사옥을 찾는 기업 대표라면 역 직결 업무시설을 실제로 어느 수준의 가격에 매입할 수 있는지 확인해볼 필요가 있다.

투자자라면 임대 중인 오피스와 상가도 비교 대상

직접 사용할 사옥이 필요하지 않더라도 송도 센트로드는 임대수익을 검토하는 투자자의 비교 대상이 될 수 있다.

제공된 교육자료에는 임대 중인 오피스와 공실 오피스가 구분돼 있다.

기존 임차인이 있는 호실을 매입한다면 실제 보증금, 월 임대료, 계약기간 등을 바탕으로 현금흐름을 분석할 수 있다.

반대로 공실을 매입하는 경우에는 향후 임대차 계약 체결 가능성과 예상 공실 기간, 인테리어 및 임차인 유치 비용을 함께 살펴봐야 한다.

중요한 것은 매입가격 대비 실제 임대수익이다.

표면적인 임대수익률만 보기보다 취득 부대비용, 보유세, 관리비 부담, 공실 위험 등을 포함한 순수익 구조를 확인하는 것이 바람직하다.

특히 법인 투자자는 임대차 계약 승계 여부와 세무·회계상 처리도 매입 전에 확인할 필요가 있다.

같은 센트로드 안에서도 호실별 임대 상태와 가격에 따라 투자 결과는 달라질 수 있다.

법인 사옥 매입은 실제 사용 효율을, 임대수익형 투자는 매입가격과 순현금흐름을 먼저 살펴봐야 한다.

오피스텔, 기업 임직원 사택부터 임대 운영까지

송도 센트로드는 오피스뿐 아니라 오피스텔을 함께 갖춘 복합시설이라는 점도 특징이다.

C동 오피스텔은 지상 최고 45층, 총 264실 규모로 조성됐다.

교육자료에 따르면 대표적인 I·J·K 타입의 전용면적은 각각 약 85.14㎡, 88.04㎡, 89.90㎡로 구성돼 있다.

중대형 공간을 중심으로 실거주와 임대 운영은 물론, 기업 임직원을 위한 사택이나 숙소 용도도 검토할 수 있다.

국제업무지구역 연결 구조와 주변 업무시설은 출퇴근 편의성을 중시하는 이용자들에게 살펴볼 만한 요소다.

일부 호실에서는 서해 바다와 송도 도심 방향의 조망도 확인할 수 있다.

다만 조망은 동·호수와 층, 방향에 따라 차이가 발생하므로 실제 매입 대상 호실을 기준으로 확인하는 것이 중요하다.

오피스텔 투자 시에는 임대수요뿐 아니라 관리비와 용도별 세금, 실제 임대차 조건을 함께 비교할 필요가 있다.

이미 상권이 형성된 역 직결 상가, 동선을 직접 확인해야

상가 투자에서 가장 중요한 요소 중 하나는 실제 고객이 움직이는 동선이다.

송도 센트로드 저층부 상업시설은 지하철 연결통로와 업무시설 이용객, 오피스텔 입주민, 인근 업무지구 방문객의 동선을 함께 살펴볼 수 있는 공간이다.

특히 연수세무서가 같은 건물에 입주해 있다는 점은 일반적인 주거 배후 중심 상가와 구분되는 특징이다.

업무시설 종사자와 방문객은 카페·식음료·편의서비스·전문서비스 등 다양한 업종의 잠재 고객이 될 수 있다.

또한 준공 후 오랜 시간이 흐른 건물인 만큼 주변 상업시설과 실제 입점 업종, 영업환경을 현장에서 관찰할 수 있다는 것도 장점이다.

물론 역과 연결돼 있다는 사실만으로 모든 점포의 매출이 높아지는 것은 아니다.

지하 연결통로와의 거리, 점포의 가시성, 층수, 출입구 위치, 임차 업종에 따라 영업환경에는 차이가 발생한다.

따라서 상가 매입을 고민한다면 평일 점심시간과 퇴근시간 등 주요 시간대의 실제 보행 흐름을 확인해보는 것이 좋다.

송도 센트로드 상가는 이미 조성된 상업환경 속에서 개별 점포의 입지 조건을 비교할 수 있는 상품이다.

GTX-B와 바이오산업 확장, 중장기 입지 변화도 살펴볼 요소

송도국제도시의 미래를 살펴볼 때는 광역교통망과 첨단산업의 변화도 함께 확인할 필요가 있다.

현재 인천대입구역을 경유하는 GTX-B 사업이 추진되고 있다.

GTX-B는 인천대입구역에서 서울 주요 업무지역으로 이어지는 광역급행철도망으로, 2031년 개통을 목표로 사업이 진행 중이다.

센트로드와 GTX-B가 직접 연결되는 것은 아니지만, 장기적으로 송도국제도시의 광역 접근성 변화를 살펴볼 수 있는 요소다.

여기에 송도의 바이오의약품 생산시설 확충과 관련 기업의 사업 확대 움직임도 이어지고 있다.

기업의 입지 선택에서 중요한 교통 접근성, 인력 확보, 주변 업무환경을 종합적으로 검토할 때 송도 국제업무지구의 위치를 함께 살펴볼 만하다.

다만 개발사업의 일정과 내용은 향후 변경될 수 있으며, 부동산 가격 상승이나 임대수요 증가가 보장되는 것은 아니다.

송도 센트로드 특별매각, 현장방문으로 확인해야 할 이유

이번 송도 센트로드 회사보유분 특별매각의 핵심은 세 가지로 정리할 수 있다.

첫째, 국제업무지구역과 직접 연결되는 입지다.

둘째, 약 15년 전 분양가+α를 강조한 특별 매각 조건이다.

셋째, 약 15년간 형성된 업무시설과 상업시설, 주변 인프라를 직접 확인할 수 있다는 점이다.

기업 대표라면 사옥의 실제 면적과 공간 구성, 임직원 출퇴근 동선, 현재 임차료 대비 매입비용을 비교해볼 수 있다.

투자자라면 임대 중인 호실의 실제 임대차 조건과 공실 호실의 활용 가능성을 중심으로 살펴볼 필요가 있다.

상가 매입을 고려한다면 지하철 연결통로에서 점포까지 이동하는 실제 보행 동선을 반드시 확인하는 것이 좋다.

송도 센트로드는 오피스·오피스텔·상가를 하나의 현장에서 함께 살펴볼 수 있는 복합시설이다.

현재 안내 중인 회사보유분의 공급 가능 호실과 특별 매각 조건은 상품과 상담 시점에 따라 달라질 수 있다.

송도에서 법인 사옥이나 수익형 부동산을 찾고 있다면 직접 현장을 방문해 공간과 입지, 매각 조건을 비교해보는 것이 합리적인 출발점이 될 수 있다.

송도 센트로드 회사보유분 특별매각

역 직결 입지, 15년 전 분양가+α를 내세운 매각 조건, 그리고 실제 공간까지.

현장방문 상담을 통해 직접 비교해보시기 바란다.

※ 회사보유분의 매각가격과 프로모션 조건, 공급 가능 호실은 상담 시점에 따라 변경될 수 있습니다.

※ ‘15년 전 분양가+α’는 공급 측에서 안내한 특별매각 표현으로, 실제 호실별 최초 분양가와 현재 매각가격은 별도 확인이 필요합니다.

※ 임대수익과 향후 자산가치는 보장되지 않으며 공실, 세금, 금융비용 등에 따라 투자 결과가 달라질 수 있습니다.

※ 조망과 내부 구조는 동·호수별로 차이가 있습니다.

※ GTX-B 등 개발계획은 관계기관 사정에 따라 변경·지연될 수 있습니다.

https://blog.naver.com/eljipdam/224443690220