서울 오피스텔도 ‘큰 집’ 강세…도산대로 ‘포도 더 블랙’, 전용 112~119㎡ 중대형 구성

기사 제공처 : 부동산정보신문 / 등록기자: 신승철 [기자에게 문의하기] /

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과거 1인 가구와 임대수익형 상품의 이미지가 강했던 오피스텔 시장에서 최근 중대형·대형 상품의 가격 흐름이 상대적으로 강하게 나타나면서 실거주형 오피스텔에 대한 관심이 이어지고 있다.

KB부동산 통계를 인용한 최근 보도에 따르면 2026년 6월 서울 전용면적 85㎡ 초과 대형 오피스텔 매매가격은 전년 동월 대비 8.6% 상승했다.

같은 기간 전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하 중대형은 3.8%, 40㎡ 초과~60㎡ 이하 중형은 1.5% 상승한 반면, 30㎡ 초과~40㎡ 이하 소형은 0.1%, 30㎡ 이하 초소형은 0.8% 하락했다.

오피스텔 시장 안에서도 면적에 따른 가격 차별화가 나타난 셈이다. 매일경제

전세시장에서도 상대적으로 넓은 오피스텔의 움직임이 확인된다.

한국부동산원의 2026년 5월 오피스텔 가격동향을 인용한 자료에 따르면 당시 서울 오피스텔 전세가격은 전월 대비 0.16% 상승했다.

면적별로는 전용 85㎡ 초과 대형 오피스텔이 0.23% 올라 가장 높은 상승률을 기록했으며, 40㎡ 이하 0.18%, 60㎡ 초과~85㎡ 이하 0.11%, 40㎡ 초과~60㎡ 이하 0.01% 순으로 나타났다. KB의 생각

오피스텔이 반드시 소형 주거상품만을 의미하지 않는 시장으로 변화하고 있다는 해석이 나오는 배경이다.

특히 아파트와 비슷한 수준의 면적과 거실·주방·침실 구성을 갖춘 대형 오피스텔의 경우 임대수익보다 실제 거주를 목적으로 접근하는 수요자에게도 선택지가 될 수 있다.

이러한 가운데 서울 강남구 논현동 도산대로 230에 위치한 ‘포도 더 블랙(PODO THE BLACK)’도 중대형 오피스텔을 중심으로 한 주거공간을 구성하고 있다.

포도 더 블랙은 도시형생활주택 27세대와 오피스텔 22실 등 총 49개 주거공간으로 구성됐으며 지상 최고 19층 규모다.

이 가운데 오피스텔은 10층부터 18층에 배치되며 주요 타입의 전용면적은 112.68㎡부터 119.83㎡ 수준이다.

KB부동산의 면적 분류에서 전용 85㎡를 초과하는 대형 오피스텔 범주에 해당하는 규모다.

‘방 몇 개’보다 거실과 공용공간 비중 커져

중대형 오피스텔은 일반적인 소형 오피스텔과 주거공간을 판단하는 기준도 달라진다.

소형 오피스텔에서는 제한된 면적 안에서 수납과 공간 활용성이 중요하다면, 전용 100㎡를 넘어가는 주거상품에서는 거실과 주방, 다이닝 공간의 연결과 침실 간 프라이버시, 테라스와 조망 등이 실제 거주 만족도를 결정하는 요소가 될 수 있다.

포도 더 블랙의 공개된 실제 1402호 자료에서도 거실을 중심으로 주방·다이닝 공간과 마스터룸, 마스터 욕실, 별도 테라스 등이 확인된다.

현장 홈페이지 역시 호실을 비교할 때 단순 전용면적뿐 아니라 방향과 조망, 테라스, 실제 동선을 함께 확인할 필요가 있다고 안내하고 있다. FreePlan

특히 같은 면적이라도 타입과 층, 방향에 따라 내부 공간의 사용 방식이 달라질 수 있다는 것이 현장 측 설명이다.

오피스텔은 OA·OA-1·OB·OC 계열 등으로 구성돼 있으며, 호실마다 평면과 방향 등이 다르게 적용된다.

한 건물 안에서도 주거 수요 세분화

포도 더 블랙의 특징 중 하나는 하나의 건물 안에서도 주거상품을 서로 다른 규모로 나눴다는 점이다.

중대형 오피스텔이 10~18층에 구성되는 반면, 3~9층에는 전용 약 49㎡를 중심으로 한 도시형생활주택 27세대가 들어선다.

도시형생활주택은 A·A-1·B·B-1·C·C-1 등 여러 평면으로 구성된다. FreePlan

이에 따라 1~2인 거주나 강남 생활권의 세컨드하우스를 원하는 수요와 보다 넓은 실거주 공간을 찾는 수요를 한 건물 안에서 서로 다른 상품으로 대응하는 구조다.

최상층 역시 일반 오피스텔과는 다른 특화 타입으로 구성돼 있어, 건물 전체를 하나의 평면이나 한 가지 수요층으로 설명하기 어렵다.

소형 오피스텔과는 다른 접근 필요

최근의 대형 오피스텔 가격 흐름을 곧바로 모든 중대형 오피스텔의 가치 상승으로 해석하는 것은 주의할 필요가 있다.

입지와 준공연도, 상품 구성, 관리비, 주차, 평면, 분양가격 등에 따라 개별 상품의 경쟁력은 크게 달라질 수 있기 때문이다.

다만 서울 오피스텔 시장에서 소형과 대형의 가격 움직임이 서로 다르게 나타나고 있다는 점은 시장을 볼 때 참고할 만한 변화다. 매일경제

특히 실제 거주를 목적으로 중대형 오피스텔을 검토한다면 전용면적만 비교하기보다 거실과 주방의 공간감, 침실 구성, 테라스, 방향과 조망, 입지 등을 함께 비교할 필요가 있다.

포도 더 블랙은 도산대로를 중심으로 청담·압구정·신사·논현 생활권을 연결하는 위치에 있으며, 현장에서는 타입과 현재 가능한 호실을 기준으로 분양 및 임대 상담을 진행하고 있다. FreePlan

현장 관계자는 “중대형 오피스텔을 찾는 고객은 단순히 면적이 넓은 집보다 실제 생활할 때 거실과 주방을 어떻게 사용할 수 있는지, 테라스와 조망이 어떻게 구성되는지를 함께 확인하는 경우가 많다”며 “같은 건물이라도 층과 타입에 따라 공간의 성격이 달라 실제 호실을 비교해보는 것이 중요하다”고 설명했다.