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서울 아파트 시장에 켜진 경고등 강남 집값 하락 강북 상승, 거래절벽 속 시장 향방은

서울 아파트값 90주 연속 상승에도 강남권 6주째 하락 거래량 60% 급감 매물 7만7000건 돌파

서울 아파트 시장에 변화의 조짐이 뚜렷해지고 있다. 거래량은 급감하고 매물은 쌓이는 가운데 강남권 아파트값은 하락세를 이어가고 있다. 반면 강북권은 여전히 상승 흐름을 유지하면서 서울 주택시장의 지역별 양극화가 심화하는 모습이다. 시장에서는 이러한 변화가 일시적인 가격 조정에 그칠지, 본격적인 하락 국면으로 이어질지 주목하고 있다.

3일 한국부동산원에 따르면 지난달 26일 기준 서울 아파트 매매가격은 90주 연속 상승했다. 다만 최근 2주 동안 상승 폭이 연이어 축소되면서 시장의 상승 동력이 약해지고 있다는 분석이다.

특히 강남 서초 송파 강동구 등 서울 동남권은 6주 연속 하락세를 기록했다. 강남구 아파트값 변동률은 전주 -0.31%에서 -0.38%로 낙폭이 확대됐다. 역삼동과 압구정동의 주요 대단지가 하락세를 주도했다. 서초구 역시 -0.32%에서 -0.35%로 하락 폭이 커졌으며, 송파구도 -0.13%에서 -0.22%로 떨어졌다.

반면 강북권은 다른 흐름을 보이고 있다. 성북구가 0.39% 상승한 것을 비롯해 서대문구 0.36%, 종로구 0.35%, 강북구와 도봉구 각각 0.32%, 금천구 0.30% 등 주요 지역에서 상승세가 이어졌다. 한국부동산원은 일부 지역에서 가격을 낮춘 거래가 나타나고 있지만, 대단지와 역세권 등 주거 선호도가 높은 아파트를 중심으로 상승세가 유지되고 있다고 분석했다.

가격 흐름보다 더욱 주목할 변화는 거래량 감소다. 서울부동산정보광장에 따르면 9월 서울 아파트 거래량은 3431건으로, 지난해 같은 달 8666건보다 60.4% 급감했다. 지난해 12월 이후 9개월 만에 가장 적은 거래량이다.

서울 아파트 거래량은 5월 8994건으로 정점을 찍은 뒤 정부의 부동산 세제 개편과 규제 강화 예고 등의 영향으로 감소세를 보였다. 6월에는 5327건, 8월에는 3605건까지 줄었다. 매수자들이 시장 상황을 지켜보며 거래를 미루는 관망세가 확산하고 있다는 해석이 나온다.

거래가 위축되는 사이 매물은 빠르게 늘어나고 있다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 지난 2일 기준 서울 아파트 매물은 7만7451개로 집계됐다. 한 달 전보다 6.5%, 지난해 같은 날보다 22.6% 증가한 규모다.

매수세가 약해진 상황에서 매도 물량까지 증가하면서 향후 가격 하락 압력이 커질 가능성이 제기된다. 특히 거래 부진이 장기화하면 매도를 서두르는 집주인들이 호가를 낮추면서 주변 시세에도 영향을 미칠 수 있다.

다만 전문가들은 서울 집값이 본격적인 하락 국면에 진입했다고 단정하기에는 이르다는 입장이다. 강남권의 하락세와 달리 강북권에서는 상승세가 지속되고 있으며, 정부가 예고한 대규모 주택 공급 계획 역시 실제 공급으로 이어질지 불확실하기 때문이다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 강남·서초 지역의 가격 하락에 계절적 비수기와 세제 개편, 금리 인상 우려 등이 복합적으로 작용하면서 거래 소강상태가 연말까지 이어질 가능성이 있다고 전망했다. 또한 부동산 가격이 안정됐다고 평가하려면 전월세가격이 먼저 안정되고 강북권에서도 뚜렷한 보합세가 나타나야 한다고 설명했다.

결국 서울 아파트 시장은 상승세 둔화와 지역별 가격 차별화, 거래절벽과 매물 증가가 동시에 나타나는 전환점에 놓여 있다. 강남권의 하락세가 다른 지역으로 확산할지, 강북권의 상승 흐름이 얼마나 지속될지가 향후 시장 방향을 가늠할 핵심 변수다.

전문가들은 거래량 변화와 전월세시장 안정 여부, 금리 및 세제 정책, 정부의 주택 공급 실현 가능성을 종합적으로 살펴야 한다고 지적한다. 서울 집값에 변화의 신호가 나타난 것은 분명하지만, 이를 시장 전체의 대세 하락으로 판단하기까지는 추가적인 확인이 필요하다는 분석이다.

문의 : 031-563-2114