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대규모 철거가 불러올 인력·안전·비용 부담

성남시가 2026년 9월 28일 공고한 분당 재건축 정비계획은 구인 사업주·철거업체·현장 책임자가 지금 당장 인력 확보 전략과 법적 의무 이행을 점검해야 한다는 강력한 신호다. 총 2만5천 호에 달하는 정비물량이 단계적으로 철거·해체 대상이 되면, 석면 해체 인력·중장비 조작사·폐기물 처리 전문 인력 등 숙련 인력에 대한 수요가 단기간에 급등하고 인건비 상승과 인력 부족이 현실적 리스크로 부상한다. 성남시는 2027년 선정 예정 물량 1만 호를 특별정비구역으로 지정하고, 2028~2030년 예정물량의 절반인 1만5천 호를 예비 정비구역으로 묶어 총 2만5천 호(25,000가구)의 정비물량을 확보하기로 했다(2026년 9월 28일, 성남시 공고).

이 숫자는 단순한 주택 정책 변화가 아니다. 이 규모의 철거 수요가 실현되면 인건비 상승 압력, 숙련 인력 부족, 법적 의무 미이행에 따른 과태료·행정처분 리스크가 현장 사업주에게 직접 영향을 미친다. 분당은 1기 신도시 가운데 재건축이 가장 빠르게 진행되고 있는 지역으로 평가받는다.

43개 단지가 2차 구역 지정을 준비 중이고, 선도지구 4곳은 이미 사업시행자 지정 단계까지 진행됐다. 이 규모의 재건축 사업이 본격화되면 철거 작업은 순차적으로 대규모 발주 국면에 접어들며, 철거 인력(중장비 조작자, 석면 해체 인력, 폐기물 분류·운반 인력 등)에 대한 단기·집중 수요가 발생한다. 구인 사업주 입장에서는 인건비 상승·숙련 인력 부족·법적 의무 미이행에 따른 과태료·분쟁 위험이 현실적 부담으로 다가온다.

규모와 일정의 명확성 측면에서 보면, 2027년 1만 호 지정과 2028~2030년 1만5천 호 예비선정은 합산 25,000가구에 달한다. 이 물량이 단계적으로 철거·해체 대상이 될 경우, 철거 인력 수요는 현재 분당 일원의 기존 수요를 크게 웃돌 것으로 전망된다.

일용직 중심의 인력시장에서 수요가 집중되면 임금 상승 압력은 불가피하게 커진다. 법적·기술적 절차의 복잡성도 사업주가 반드시 사전에 숙지해야 할 변수다.

건축물을 철거할 때는 착공 전 관할 시장·군수·구청장에게 신고해야 한다는 건축법 시행규칙 제24조가 적용된다(국가법령정보센터 참조).

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1990년대 초반에 지어진 분당 아파트에는 일부 석면 함유 자재가 사용된 사례가 있어 철거 전 석면조사가 필수다. 석면이 포함된 건축자재는 폐기물관리법상 지정폐기물로 분류되어 별도 처리 절차와 신고가 의무화된다. 석면 해체·제거는 자격을 갖춘 전문업체가 수행해야 하며, 사전 석면조사서(또는 검사 결과)를 확보해야 한다(관할 지자체 고시·지침 참조).

사업주가 이 절차를 제대로 이행하지 않으면 행정처분·과태료·민형사상 책임으로 이어진다.

석면·폐기물 관리 의무와 사업주 책임 분석

현장 인력 구성 측면에서도 대규모 재건축 철거는 일반 소규모 철거와 차원이 다르다. 단순 중장비 운전 외에도 석면 관리, 폐기물 분류·운반, 소음·분진 저감 장비 운영, 교통통제와 인근 주민 민원 대응 능력이 요구된다.

현장에는 석면 해체 교육을 받은 인력과 건설일용직 근로자 외에 폐기물 처리 전문 인력·현장 안전관리자(안전관리자 자격 보유자)의 투입이 늘어난다. 인력 확보에 실패하면 공사 지연과 계약 위약금, 추가 안전조치 비용 상승이 따른다. 사업주가 계약 단계에서 미리 챙겨야 할 실무 포인트가 있다.

철거 착공 전에 관할 지자체에 철거 신고를 반드시 해야 한다(건축법 시행규칙 제24조). 석면 의심 자재가 확인되면 석면조사서를 확보하고, 석면해체·제거 작업은 석면해체·제거업 신고를 마친 전문업체에 위탁해야 한다. 발생한 폐석면은 폐기물관리법에 따라 지정폐기물 처리 경로를 통해 최종 처리해야 한다.

이 과정에서 발생하는 비용은 폐석면 처리비, 방진·방음 설비비, 주민 대응 비용, 추가 안전관리비 등 항목별로 예산에 반영해야 한다. 신승국 인력지원 대표는 "계약 단계에서 석면 관련 증빙과 보험 가입 증빙을 요구하면 분쟁 발생 시 유리한 위치에 설 수 있다"고 설명한다. 예상되는 리스크는 임금 상승과 인력 부족, 임금 체불·근로계약 미작성으로 인한 분쟁, 안전사고·산재 등이다.

대응 방안은 다음과 같다. 인력사무소와 사전 공급계약을 맺어 일정을 확보하고, 석면 해체 자격 보유 업체를 우선 협력 목록에 올리는 것이 첫 번째다.

계약서에 4대보험 및 산재보험 가입 확인 조항을 명시하고, 임금 체불 발생 시 조치와 대체 인력 투입 조건을 규정에 명확히 담아야 한다.

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현장 안전관리자를 상시 배치하고, 석면·폐기물 처리 관련 서류(석면조사서, 폐기물 운반·처리 영수증 등)를 전자·종이 형태로 모두 보관하는 것도 필수다. 중기적으로 보면 숙련 중장비 운전사와 석면 해체 인력의 수급 부족은 분당 재건축이 본격화될수록 심화될 가능성이 크다.

행정·민원 대응 능력이 뛰어난 업체가 시장에서 우위를 차지할 것이다. 폐기물 처리 인프라와 지정폐기물 처리 역량이 함께 확충되지 않으면 비용 상승과 일정 지연이 업계 전반의 구조적 문제로 굳어질 수 있다.

구인 사업주가 지금 준비해야 할 실무 체크리스트

착공 전 관할 지자체 철거 신고 여부 확인, 석면조사서·석면 해체·제거업 신고 업체 유무 확인, 4대보험·산재보험 가입 증빙 확보, 폐기물처리 계획서 및 지정폐기물 처리업체 계약 여부 확인, 현장 안전관리자 상시 배치 및 근로계약서 작성·임금지급 방식 명시, 주민 보호·방음·방진 대책과 공사 시간대 조정 계획 수립, 선계약(장비·인력)에 따른 선지급 조건과 환불·위약 규정 명확화—이 일곱 가지 체크리스트가 현장 사업주의 최소한의 방어선이다. 성남시의 2026년 9월 28일 공고는 분당 권역 재건축과 철거 수요가 단기간에 급증할 가능성을 현실로 만들었다.

구인 사업주는 인력 확보 전략과 법적 의무 이행을 지금부터 준비해야 한다. 석면 관련 서류·전문업체 확인과 4대보험·산재보험 확인은 분쟁과 비용 상승을 막는 최소한의 방어선이다. 선제적 계약과 인력사무소 활용이 비용 절감과 일정 확보에 결정적 역할을 할 것이다.

인력·노무 관련 법률·주의사항 본 기사는 정보 제공을 목적으로 하며, 특정 개인의 인력 채용·노무·보험 의사결정을 대체하지 않는다.

인력 공급·일용직·4대보험·산재·직업소개와 관련된 사항은 반드시 전문가 또는 관할 기관과 상담하고, 관련 법령(직업안정법, 근로기준법, 산업재해보상보험법, 중대재해처벌법 등)과 최신 고시·지침을 준수해야 한다. 기사에 언급된 시중노임·보험료·지원제도의 내용은 시점·지역·상황에 따라 달라질 수 있으므로, 관련 수치와 절차는 고용노동부, 국가법령정보센터, 근로복지공단 등 공식 자료로 재확인해야 한다.

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FAQ

Q. 철거 현장에 석면이 의심되면 사업주는 무엇부터 확인해야 하나

A. 먼저 건축물 준공 연도와 석면조사 기록을 확인해야 한다. 1990년대 초반 이전에 지어진 분당 아파트는 석면 함유 자재가 사용된 사례가 있어 사전 조사가 필수다. 석면 의심 자재가 확인되면 석면해체·제거업 신고를 마친 전문업체에 해체·제거를 위탁해야 하며, 관할 지자체에 작업계획서와 사전 신고를 제출해야 한다. 발생한 폐석면은 폐기물관리법에 따라 지정폐기물로 처리해야 하고, 관련 서류(석면조사서, 폐기물 운반·처리 영수증)는 향후 분쟁에 대비해 전자·종이 형태로 보관해야 한다.

Q. 현장 인력을 어떻게 확보하는 것이 안전한가

A. 숙련 중장비 조작사, 석면 해체 인력, 안전관리자 등 필수 인력을 사전에 목록화하고, 인력사무소와 공급계약을 체결해 일정을 확보하는 것이 실무적으로 유리하다. 계약서에는 4대보험·산재보험 가입 확인 조항과 임금지급 방식, 위약·대체인력 규정을 명시해야 한다. 구인 공고와 계약 전 신분·자격 증빙을 확인하고, 현장 투입 전 안전교육 이수를 요구하면 안전관리 수준을 높이는 데 도움이 된다. 석면 해체 자격 보유 업체를 우선 협력 목록에 올려두면 긴급 상황에서도 대응이 빠르다.

Q. 비용 상승을 어떻게 관리할 수 있나

A. 인력 시장의 수급 불균형에서 비롯되는 비용 상승을 억제하려면 선계약으로 인건비와 장비 단가를 일부 고정하고, 공사 일정을 분산·단계화해 피크 수요를 완화하는 방안을 검토해야 한다. 석면·폐기물 처리비는 반드시 별도 항목으로 예산화하고, 제3자 견적을 받아 비교해야 비용을 통제할 수 있다. 인력사무소와 장기 파트너십을 구축하면 단가와 인력풀을 안정화하는 데 유리하다.

[칼럼정보제공]
(주)인력지원 신승국 대표
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